一般的に土地、建物を総称して不動産といいます。
不動産には国によって管理されている登記記録があり、
この登記記録には誰の所有であるか等、詳細な不動産の情報が記録されています。

これらの情報を変更などする際に必要となるのが、登記申請となり
これらの作業は一般的に、土地家屋調査士、司法書士が代理人となることが出来ます

――→ 建物に関する登記

建物を新築したら



建物をご新築した場合には、上図のように登記が必要となります。

1.建物表題登記

土地家屋調査士が申請代理人となって登記申請をします。ご新築した建物がどのような建物(所在地番、建物の種類、構造、床面積)を現地において調査をします。その調査結果から図面等を作成し、登記を申請することにより登記記録、いわゆる登記簿が出来上がります。

2.所有権保存登記

建物表題登記が完了すると、司法書士が申請代理人となり、ご新築した建物の権利証書を作成するため、所有権保存登記を申請します。

3.抵当権設定登記

この登記は、銀行等からお借入れがある場合のみ必要となります。銀行がお金を貸すかわりに、新築した建物や建物が存在している土地をその担保とします。

建物をご新築した場合には、この一連の流れが必要となり、土地家屋調査士と司法書士が連携する必要がありますが、当事務所には土地家屋調査士も司法書士も在籍しておりますのですべての手続について代理人となることが出来ます。

既存の建物に増築をしたら

今ある建物に増築した場合にも、やはり登記が必要になります。
この登記には、土地家屋調査士が代理人となり、建物表題部変更(更正)登記を申請することになります。
増築した部分について、構造や床面積を現地において確認する必要があります。

建物を取り壊したら

建物を取り壊した場合には、建物滅失登記を申請しなければなりません。
土地家屋調査士が現地調査を行い、間違いなく建物が取り壊されたことを確認し、登記を申請することになります。

――→ 所有権移転

所有権移転登記とは

マイホームなどの不動産を購入したら、所有権移転登記(名義変更)の手続をする必要があります。
この登記をすることによって、購入した不動産(マイホームなど)を所有していることが公示されます。
もし、仮に不動産を購入したにもかかわらず所有権移転の登記をせずに放置していると、 売主が事情の知らない第三者に不動産を売却してしまい、先に第三者が所有権移転登記をしてしまった場合は、その不動産は後から購入し、先に所有権移転登記をした第三者の所有物になってしまいます。

不動産を2人以上で購入した場合は、拠出した資金の割合に応じて、所有権の持分割合を決めます。
購入した不動産が専ら居住用の建物であって(土地付建物の場合の建物部分や分譲マンションの場合の専有部分)等、一定の条件を満たす場合「登録免許税が軽減される」措置があります。
この時には、居住用の住宅であることの証明書(これを「住宅用家屋証明書」といいます)を取得して、所有権移転登記の申請書に添付します。
不動産を購入するうえで最も重要なのは、売主に関する情報です。もし売主が別人だったり、売却の意思がなかったり、何らかの障害で意思能力がなかったりすると、 たとえ登記を完了したとしても所有権を取得できません。
売主さんの意思能力に心配がある場合は、家庭裁判所によって成年後見人などが選任されていないかを確認する必要もあります。


登記に必要なもの

・申請書
・登記原因証明情報
・売主(所有者)の権利証(登記識別情報)
・売主(所有者)の住民票(登記簿上の住所と現住所が異なる場合)
・売主(所有者)の印鑑証明書
・買主の住民票
・固定資産評価証明書
・印鑑(所有者は実印が必要です)
・登録免許税相当額の現金

このほかに「委任状」と「司法書士の報酬」が必要となります。
売買契約証書や各種書類の作成には専門的な知識が必要になりますので、司法書士に相談し売買による所有権移転手続きの依頼をされることをお勧めいたします。

――→ 抵当権抹消

抵当権とは、お金を借りた側が土地や建物を引き続き使用できる替わりに、借りたお金を返さなければ、 貸した側が土地や建物を売却し、その代金から優先してお金を返してもらえるという権利を言います。

土地や建物を担保に入れる場合、所有者とお金を貸した側が法務局で「抵当権の設定」を申請することになります。
また、抵当権設定の登記をした後、借りたお金を返してしまえば抵当権は消滅するはずですが、抹消登記をしなければ登記簿上はいつまでも残ることになります。


抵当権抹消登記とは

抵当権抹消登記とは、登記簿上の抵当権の記録を消すための手続きです。
銀行や法務局が手続きを自動的にしてくれることはありません。
『抵当権』という担保権を抹消する手続きをする必要があります。
自分だけで手続きをしようとすると、手続き方法を調べる必要があり、間違いがあると管轄の法務局行って 補正する必要があります。
住宅ローンの完済等、借入金を全額返済されたら抵当権抹消登記を必ずしましょう。

抵当権抹消登記を忘れると

1.そのままでは不動産のご売却や不動産担保を利用しての新規の借入れができません。
2.万が一抵当権抹消の必要書類を紛失した際には、 通常の抹消手続よりも余分に手間と費用が掛かる可能性が高くなります。

以上から、抵当権抹消登記は早く済ませた方がいいです。


手続の流れ

Step1.お客様よりご依頼希望のご連絡を頂きます。(電話、メール、面談等)

Step2.司法書士との面談後、ご依頼いただける場合には委任状を頂きます。

Step3.金融機関より交付された抵当権抹消書類一式をお客様よりお預かりします。

Step4.当法人で抹消登記の申請書類一式を作成いたします。

Step5.法務局へ申請します。

Step6.登記完了後、法務局で書類を回収し事後謄本にてきちんと抹消されていることを確認します。

Step7.ご希望の方法にてお預かりした書類をご返却します。

――→ 贈与登記

贈与登記とは

贈与は、当事者の一方が自己の財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生じます(民法549条)。

不動産を贈与する契約において、不動産所有権の移転を対抗する場合には、その物件変動を公示するために登記が必要となります。


登記に必要な書類

贈与の対象である不動産について、贈与者から受贈者への所有権移転登記に必要な書類は以下のとおりです。


贈与をする方

  • 登記原因証明情報(当事務所で作成可能です)
  • 権利証または登記識別情報
  • 印鑑証明書(発行後3カ月以内のもの)
  • 委任状(実印で押印していただきます)
  • 固定資産評価証明書(当事務所で取得可能です)

贈与を受ける方

  • 住民票
  • 委任状(認印で結構です)

 ※なお、ご本人確認の際に運転免許証等の身分証明書が必要となります。


節税対策としての生前贈与

将来の相続税等の税金対策のために、生前贈与を利用することをお考えの方も多いと思います。節税を目的とした生前贈与には大きくわけて3つの方法があります。

  1. 基礎控除額110万円の範囲内で持分贈与をする場合
  2. 相続時精算課税制度を利用した場合の、親(65歳以上)から子(20歳以上)への贈与による場合
  3. 婚姻期間20年以上の夫から妻への居住用不動産の贈与による場合

夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

財産の贈与をする際には、贈与税について事前に検討しておくことが重要です。

夫名義の不動産を妻の名義に、あるいは、夫婦共有の不動産をどちらか一方の名義に変更したいとお考えの場合、贈与税の配偶者控除の特例を利用できる場合があります。

贈与税の配偶者控除とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産又は居住不動産を取得するための金銭の贈与が行われた場合は、基礎控除 110万円の他 に最高2,000万円(合計2,110万円)まで、課税価格から控除できる特例です。しばしば夫婦間の財産均一化の手段として利用されています。


特例を受けるための適用要件

  1. 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと
    • 婚姻期間の判定はあくまで戸籍上の届出があった日から起算されるので、内縁期間は含まれません。
  2. 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること
    • 居住用不動産については、一定の要件に該当する場合は居住用家屋の敷地のみの贈与であっても本特例の適用がありますが、その場合、不動産取得税の住宅用土地の軽減の適用がないことに注意が必要です。
    • 店舗兼居住用住宅に供している建物の敷地のように、明確に居住用部分の判定ができない居住用不動産については、面積案分によって居住部分を判定し、持分を譲渡して本特例を受けることができます。
  3. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

その他注意事項

  • 特例を受けるためには、上記の適用要件を満たしたうえで、申告期限内に贈与税の申告をすることが必要です。
  • 本特例で受贈配偶者が取得した財産の価額については、相続税の課税対象に加算される相続開始前3年以内に被相続人から生前贈与を受けた財産の対象とはなりません。
  • 配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。
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